新加坡买房系列文章之二： 什么是印花税？
一：什么是印花税？
只要在新加坡购买房产交易的是新加坡境内的房产，买和卖都需要支付房产相关的财产税金统称为印花税。对于买家称为买家印花税，卖家支付的为卖家印花税。税赋比例根据买卖家在律师楼签正式 买卖合同时成交方的情形，例如，国籍，身份，当前名下所拥有的房产数目，房产类别等等诸多因素决定。
需要特别注意的是，在有法律纠纷的时候，只有支付了印花税的文件，才能被接纳为法庭的呈堂证据。简单的说就是，尚未支付印花税的文件属于违法行为。外国买家切记。
二：买家印花税和额外买家印花税
对于买家而言，一般需要支付两种：买家印花税金(BSD)和额外买家印花税金(ABSD) 。但是也有一些买家豁免支付额外印花税金（ABSD）。
A. 买家印花税金(BSD)
买家印花税金(BSD)对于所有买家都是一样，与买家的身份无关，也跟购买房产的类型无关。
所有类型房产（包括组屋、公寓、有地住宅、商业和工业地产等），无论是购买者身份是新加坡公民还是外籍人士，或是公司，房产税BSD都按统一标准计算，具体是按买价或市价，政府会选择额度较高者为准来计算。
由于买家印花税金(BSD)是渐进式税率，目前依据的税率是从2018年2月20日开始。具体为：
成交价新币100万元以上的住宅，首100万元后的余额，征收的印花税为4％。100万元及以下的住宅，印花税率仍保留有现有的1％至3％的范围内。
用公式计算，简单的说，赵薇的这套顶楼套房，就是4%-15,400.00 = 1,090,600.00
买家印花税金BSD 为新币109万600。
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案例分析一
如果买家张先生购买了，一间一房价格为是一百万新币，应支付的买家印花税金为：
$180,000之内 x 1% = $1,800，
$180,000之上 x 1% = $3,600，
其后$640,000 x 3% = $19,200，
应付的买家税金是= $1,800 + $3,600 + $19,200 = $24,600。
用公式计算就是：１Ｍx４% -1,5400 = $24,600。
低过１Ｍ，就是用合同额x３% – $5400做计算。
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案例分析二
如果买家李先生购买了，一间一房价格为是120万新币，应支付的买家印花税金为
应付的买家税金是= $1,800 + $3,600 + $19,200 + $8,000 = $32,600
- 为什么是100万?
原因很简单，本地政府非常聪明。100万新币作为新加坡房产市场的一个分水岭。8年前本地组屋市场鲜有100万新币的组屋。因此，采用这一额度，有效的保证了本地房产的稳定性。要知道，约有75%本地人自住在HDB。
而100万以下的私宅也属于同样的税率范围，保证了，绝大多数人的投资需求。
当然，还有一些其它的好处和原因，我们会在接下来的系列文章中进一步的分析和说明。
根据最新的财政预算案宣布的最新降温措施：从2023年2月15日起，住宅价格超过150万元至300万元的部分，买方印花税（Buyer Stamp Duty，简称BSD）从原本的4％调高至5％；超过300万元的部分，则从4％调高至6％。
为了简化计算过程，大家也可以采用如下公司来计算印花税：
产业的价值少过S$1M：
Property Price (PP) < S$1M = [ (PP x 3% less S$5400) ]
产业的价值在S$1M ~ S$1.5M之间：
(PP) From S$1M to S$1.5M Below = [ (PP x 4% less S$15,400) ]
产业的价值在S$1.5M ~ S$3M之间：
(PP) From S$1.5M to S$3M Below = [ (PP x 5% less S$30,400) ]
产业的价值超过S$3M：
(PP) S$3M Above = [ (PP x 6% less S$60,400) ]
+ ABSD 如果适用的话，不要忘记还有额外买家印花税。
据悉，副总理兼财政部长黄循财在2月14日下午发布的2023财政年预算案声明中，做出以上宣布。
但是如果以千万估值计算，商业资产转让的BSD支付的税收差额接近49%。
一张总表，给您更直接的表述您的不同投资需要支付的买家印花税BSD。
更多调整细节，请移步参考最新文章：【热点评论】解说2023年财政预算案 杀富济贫的新加坡故事
B. 额外买家印花税金(ABSD)
首先，采用的信托操作的方式，本文案例中的“小燕子”就不需要支付额外买家印花税（ABSD）。按照成交价格计算，赵薇夫妇至少省下的ABSD（第二套房）约为331.8万新元，折合人民币1,700万元，绝对的投资高手操作案例。当然，本案例还有一些其他的操作形式，可以合法避税。有兴趣的买家，可以私下联系我们。
当然，本案例还有一些其他的操作形式，可以合法避税。有兴趣的买家，可以私下联系我们。
以下是一些买家不需要支付ABSD的情形：
1. 商用地产或工业房产的买家； 2. 在购买房子当时不拥有任何住宅房产的新加坡公民； 3. 购买政府组屋或执行共管公寓的新加坡公民。
| 额外买方印花税 | 第一套房 | 第二套房 | 第三套房 |
| 新加坡公民 | 0% | 12% | 15% |
| 新加坡永久居民 | 5% | 15% | 15% |
| 外国人 | 20% | 20% | 20% |
| 非个人买家 | 25% | 25% | 25% |
为了控制本地房价，不被外国买家刻意推高，新加坡政府针对购买者国籍出台了一些降温措施，其中就包括这个额外买家印花税。
这个是从2021年12月16日开始执行的最新ABSD的税率表。
这个是从2023年4月27日开始执行的最新ABSD的税率表。
购买第二套和第三套房地产的新加坡永久居民，分别从25％和30％，调高到30％和35％。购买第一套房地产的永久居民继续支付5％ABSD。
至于购买第二套和第三套房地产的新加坡公民，须支付的ABSD分别从17％和25%，调高到20%和30％。购买第一套房地产的新加坡公民则继续无须支付ABSD。
而外国买家须支付的ABSD在此轮调整中幅度最大，直接从30％调高至60％。
- 具体解释为以下情形：
1) 新加坡公民
· 如果是新加坡公民，在新加坡已经拥有一间住宅房产，需要支付的额外印花税金是买价或市价的的17%（4月26日前是12%）。
比如，如果购买的第二间住宅购买价为100万新币，他需要支付的ABSD就是17万元新币。
· 如果是拥有两间或两间以上的住宅房产， 需要支付的额外印花税金是买价或市价的的17%。
2) 新加坡永久居民
如果你是新加坡永久居民，在新加坡没有拥有任何住宅房产， 需要支付的额外印花税金是买价或市价的5%。
如果在新加坡拥有一间或以上住宅房产， 需要支付的额外印花税金是买价或市价的30%（之前数值为15%）。
3) 外国买家
如果外国买家在购买住宅房产时，无论有多少间房产，需要支付的额外印花税金是买价或市价的的60%（之前数值为30%）。
4) 公司买家，非个人买家或实体
非个人买家或实体（如公司）在购买住宅房产时，无论有多少间房产，需要支付的额外印花税金是买价或市价的的65%。
- 联名买家需要额外注意 ABSD 税款
买家是两位或者两位以上，一般情形下，额外买方印花税金将会是以应支付的较高印花税计算。（对于国库是创收的来源嘛，是按买价或市价，政府会选择额度较高者为准来计算。）
例一：如果一位新加坡公民，和一位外国人一起购买房产，需要支付60%的额外买方印花税金。
例二：如果一位新加坡公民，已经拥有2间房产，再购买房产时，需要支付20%的额外买方印花税金。
- 申请豁免额外买方印花税金（税金返还）
如果已婚夫妻购买房产（且其中一人是新加坡公民），需要卖掉原先拥有的第一套房产，再购买新房产，可以申请豁免额外买方印花税金。在买新房当时，任何一方不可以拥有其他的房产。在获得新房的临时入伙证（楼花）或完成买卖合约（二手房）后，他们需要在6个月以内买掉拥有的房子。
注意，这里有好几个细节需要注意，需要满足条件下才能进行，并且还有一个６个月的实效，一定注意好时间线和时间点。很多买家因为种种原因，忽略了一些事情，造成财产损失。多一天都不可以拿回这笔钱ABSD，符合这类型的买家，切记。
四：支付印花税金和额外印花税金的时间
如果你是在新加坡签署买卖合约或者认购权，买家需要必须从签署合约日期起的14天内支付。如果合约是在外国签署，必须在合约文件寄抵新加坡收到之日起30天内支付。
五：用公积金支付BSD和ABSD
新加坡公民或永久居民是可以利用公积金偿还印花税金和额外印花税金，但需要注意以下规则：
只可以使用公积金的普通户口里的金额来支付。
如果是购买第2套房产，而且有使用到公积金支付过第1套房产，公积金的特别户口和普通户口加起来的金额必须有现定基本存款金额，才可以用其余在普通户口金额来支付。
如果购买的是现房，买家首先需要用现金支付，之后再向公积金申请偿还去他的银行户口（您的律师会帮忙处理，需要您或您的中介提醒律师一下）。
如果购买的是期房，买家可以直接使用公积金户口里的金额来支付。
顺便提示一下，公民和永久居民的公积金普通户口也可以用来支付买卖房产的：律师费；房价；房贷。
六：卖家印花税金 SSD
从2010年2月起，新加坡政府决定推出卖家印花税金SSD，以打击短期持有的住宅物业和商业物业投机行为，是政府确保稳定和房地产市场降温措施的一部分。卖家印花税率SSD根据卖家持有房产和物业投资的时间而定。
卖家如果在持有规定的时间内卖掉私人房产或工业房产， 他就需要支付卖家印花税。这是以你签署认购权/买卖合约日期计算。
卖房产日期是以买家什么时候签署认购权。卖家印花税金是按销售价/市场价计算，以其的较高者为准来计算。
私人房产
（图片来自早报网络）
和买家印花税一样，SSD 也有一些情形可以豁免或申请免除印花税。您的房产投资退出策略需要充分考虑到这一因素，规划好您的最佳投资策略和方案。
工商业地产
对于工业地产，如工厂等，按照拟售产业的所持有时间长短，需要按其卖价或估值之较高者，取15%，10%，5%，或是0不等，第４年以后不再需要支付SSD。
对于商业地产，如酒店，商场，仓库，办公室，办公楼等，按照拟售产业的所持有时间长短，需要按其卖价或估值之较高者，取0，5%，或是10%不等。
工厂厂房，一般买来只用。投资用途，请考虑资金回报和退出策略。商业地产虽然没有了税收考量，从实际操作看，工商业投资一定要考虑投资地点，以降低投资风险。
七：规避额外印花税？
答案是可以的，但是必须符合一些特定的条件才行。我们列举几个普遍的例子，具体其它情形，请向小编或者我们查询。
外国人： （请记住这5个国家的名字）
非公民买房如何能豁免额外印花税ABSD
如果您来自这5个国家：冰岛、挪威、瑞士或列支敦士登的公民或永久居民，或者您是美国公民，您购买新加坡房产缴纳的额外买家印花税(ABSD)，将等同于新加坡公民等同待遇。因为上述国家与新加坡签署有自由贸易协定（英语：Free Trade Agreement，简称FTA），税务局将按照新加坡公民的ABSD税率征税。
来自国税局的官方介绍为：
Conditions for Remission
Under the respective FTAs, Nationals or Permanent Residents of the following countries will be accorded the same Stamp Duty treatment as Singapore Citizens:
- Nationals and Permanent Residents of Iceland, Liechtenstein, Norway or Switzerland
- Nationals of the United States of America
遗产案例：新加坡税务局规定，目前只要是根据遗嘱继承法或回教继承法分配的任何房产，都不需要支付任何税务，也包括ABSD。
但是如果 转移的房产 属于是以产权赠与的方式进行的，被赠与者也是需要按照市价缴纳ABSD。此外，税局可能还有一些附加条款给您。具体事宜，您们可以咨询我们，或最好查询您的专业律师，出入之处，也请以专业律师意见为准。
联名案例：如果购买房双方都是永久居民或者都是公民，或者是混合案例。
和之前解释过的原因，IRAS本地税局将一律选取较高征收金额者来收取ABSD。
举例以SC + PR家庭组合，在经济条件容许情况下，建议只以其中的1位永久居民或公民的名字购买公寓。不久将来如果投资第2套房产，可以是用另外一位永久居民（公民）的名字购买，以避开更高的ABSD。
这里需要提醒的是，决定使用谁的名字前，也需要做一个房产规划，计算第二套房产投资的时间和大致金额，简单计算ABSD的额度，就知道答案是什么了。您也可以随时咨询我们的顾问。
信托案例
如果孩子是公民或永久居民，而且年龄未满21岁，父母亲可以以信托人的形式帮忙孩子买房，按照孩子的公民或永久居民的第1个房产征税。因为孩子没有收入，所以需要支付全额房款，不可以申请银行的房贷。
因为手续上的原因，相关律师费费用会高出普通案例一些。
ABSD是否会取消？
写在最后，疫情影响，新加坡在ＣＢ期间，不能现场看房，房产交易减缓，可是热门楼盘成交量仍在上升，我们日常接到的电话查询，也有很多买家询问，ABSD会否取消，一些买家也在坐等。
我们的答案是很肯定的，决不会！
要知道，２０年不动的ＢＳＤ税率都上调了，消费税ＧＳＴ也已经宣布很久要上调到９％（2024年开始）！
我们会在见面的时候，会聊出更多的原因，也会暂时更多的数据支持。买楼不买楼，投资与否，机会由您自己来做答案。
2023年房市最争议的热点
为了防止热钱流入房地产市场，政府于2023年4月27日采取了出人意料的矫正措施，对购买住宅房产的外国人征收60%的额外买家印花税。这可能是全球最高的强加给外国人的购房税率。
新加坡人和永久居民也未能幸免，购买第二套及后续住宅物业的额外买家印花税税率也提高了3%至5%。目前，新加坡人和永久居民购买第二套及后续住宅物业的额外买家印花税介于20%至35%之间。
在额外买家印花税税率翻倍之前，预计2023年1月外国人购买比例高达8.1%。额外买家印花税税率生效后，2023年11月该比例已降至约1.3%。
而在这则降温措施之后，
2023年8月，另一则消息震动了房地产市场，10名外国人因涉嫌洗钱超过28亿新元而被捕，其中很大一部分用于购买房产。这造成了不确定性，并使业主在与来自福建省或中国的买家或租户打交道时保持谨慎。
核心中央地区（CCR）受这两条消息影响最大，因为外国人购买的比例更高。预计外国人在核心中央区（CCR）的购买数量从2023年3月的59间高位下降至2023年11月的10间。
然而，这些如果从另一角度来看，证明了无论是本地买家，还是国际投资客，看好新加坡，看好新加坡房产市场的一个注解。
如果，如果没有这些ABSD，本地居民可能更加难以支付日益高涨的新加坡房价。
答案是肯定的。
您想聊聊本地房产，本地投资前景，都欢迎您预约我们的咖啡时间。谢谢您的支持和信任！
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我们还会在系列文章中，继续回答以下的问题。欢迎大家来函来电来讯查询。
这里，我们来帮大家解决在新加坡买房的几个基本知识点：
- 外国人如何买新加坡房产
- 印花税
- 合理利用信托工添置资产
- 现在是买房好时机吗？
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