天价广告天价收入也带来无数争议的房产案例 — 碧桂园森林城市的任重道远

 

2018年注定了它的不平凡。马来西亚大选刚刚过去，中国投资再成焦点。因为种种原因，碧桂园森林城市又一次被推上了浪尖。

其实，第一次听说这个项目，是在2016年年头。一个国内的朋友打电话查询森林城市是否值得投资。也许半天没有反应的原因，朋友言语上还是忍不住有些轻蔑了：“你不知道吗？” “新加坡旁，碧桂园森林城市？”

Google 补救之后，才知道。该项目虽然宣传主打新加坡概念，但本身与新加坡并无任何一丝的关系。也难怪朋友有些躁动。他一定是回想起央视铺天盖地的宣传片后“还会有些激动”，片中那“分层立体宜居”的概念也一定令他心仪神往。

旅居新加坡虽然已有十几个年头了，有些情况确实一点都不了解。2016年11月，实地考察过后，才发现因为地图版本的原因，我的GPS卫星导航竟然显示我正身处在新马之间，柔佛海峡的一片蓝色大海之上。整片项目所在地都是在一大片人工堆沙填海造出的陆地之上。

而新加坡的一般做法则是，填海造陆完毕后再慢慢等待，自然沉降长达20到30年之后再做开发。著名景点滨海花园所在的滨海南和出海口的另外一边只出租给滨海湾高尔夫球场都是出于同样的目的。

原来，从2016年开始，碧桂园森林城市不仅独家冠名了中央电视台央视跨年晚会、元宵节晚会，还斥巨资在包括《新闻联播》，凤凰卫视在内的黄金时间广告资源进行项目推广。腾讯新闻等主流门户网站的黄金广告位，在社交媒体，从微信的朋友圈、高速路上的高架广告牌，甚至NBA直播、巨星歌手的演唱会，都留下了森林城市系列广告轰炸过的痕迹。

“距离新加坡直线距离约2公里”，这是森林城市诸多文宣材料中反复强调又敲调的重点。位处马来西亚新山市所在的依斯干达经济特区，则为碧桂园和它的投资者提供了更大的想象空间。

事实证明，这也的确给碧桂园带来了很好的成绩。

根据公开新闻的报道数据，碧桂园森林城市2016年为项目开支了近20亿元人民币的营销费用，堪称大陆地产营销史上最大规模的广告宣传投放。不菲的营销投入也带来了丰厚的经济回报，有数据显示，这一年碧桂园森林城市共售出约1.5万套住房，实现销售额180亿元，国内客户占比达到70%。

 “新加坡旁”的是是非非

中国一句话：“邻居是搬不走。”碧桂园森林城市坐落在新加坡旁是事实没错。对于一个城市国家，新加坡也自诩为地图上的小红点。对于一个项目的开发，巧妙使用了，广告寻求项目本身的卖点、原则，也是专业性要求本无可厚非。

但是，马来西亚新山的朋友，对“新加坡”这三个字情感上是错综复杂的，甚至还有一些不屑。不仅限于历史上一衣带水的分合，更是针对眼前的现实，因为约等于三倍的币值汇率，新加坡人经常越过长堤打汽车油也顺带消费，只是需要往返一趟两地，过四次海关！

森林城市项目伊始，其实在新马两地都投放过不菲的广告，只是卖不动。马来西亚是地广人稀，土地资源丰富，在陆地上，新山人就有针对本地人开发的公寓配套可供选择。新加坡，因为自身组屋和公寓完善，新加坡人少有心动，生活在新加坡的大马人不愿意买，生活在新山的马来西亚人更加不会买。

而一个做导游的朋友给我诉苦，现在行情不如往日，碧桂园和本地旅游业者联手，把森林城市放入旅游路线，将其包装成“新马考察团”。还有一些大额资金的补贴方式，碧桂园吸引了很多超低团费的团体客户，借道新加坡，来到马来西亚新山市柔佛的项目现场。因为晚来早走的时间差，团员在新加坡的行程并无什么时间去消费，她们也赚不到特别的购物抽成来补贴家用。

 “森林城市”有多森林

楼盘的宣传点之一，在于“打开窗就可以看到森林”。楼宇或是建筑外墙面被特别植被覆盖得很好。这种“森林城市”只是概念上的优势而已。

的确，马来西亚地广人稀，房产大多为永久产权。无人烟处，多为树木或植被覆盖。2008年前马来西亚的森林及绿化覆盖率就高达77%。其中原始森林占59%，其余18%则来自田园建设及农作物种植。

而森林城市所在填海区域的对岸，大士（Tuas）是新加坡唯一的重工业区，在过去一点，裕廊岛则是新加坡的PX工厂所在地。因为新加坡政府环保监管措施到位，大家不用象国内那么担心，但是每每拍照远景时候，一定会看到对岸的好几支大烟囱。

有网友留言：“项目开发二三十年等于住在工地上？车子都在地下走你知道地下会多热多闷？窗外就是森林然后长各种虫子往家里爬？”

所以，走出了一点，你就会发现到处都是满眼的绿色。

大马首相发现的“永久产权”出入

2017年一开年，随着马来西亚前首相马哈迪和时任首相纳吉的“开厮”，碧桂园森林城市广告宣传的“永久产权”真相才慢慢流出，投资者才有机会开始关注在几千公里外的碧桂园森林城市购房的安全性和风险系数。

据联合早报报道，纳吉强调马来西亚政府没有颁发公民权给到马国置业的中国人。同时，森林城市的地契租赁年限只有99年（在新加坡，这一概念的英文表述就是leasehold）。

99年的说法，显然跟碧桂园铺天盖地的宣传的“永久产权”有出入！而不再是宣传所说的“一次置业，世代享受”了。

对此，森林城市的销售人员表示“相当于”永久产权，“准确地说产权是999年”！

而在新加坡，随便找个律师，都会很负责的告诉你：即便是999年，也不是永久产权！英文表述仍属于leasehold。

当地的地产朋友介绍说，在大马，土地产权都属于当地苏丹（就是他们的国王），一般的租赁契约均为99年，到期后能不能续约当然有着很多的不确定因素。

如今，因为马来西亚政治上的一些复杂原因，曾经给碧桂园森林城市站台的纳吉，甩锅时候当然可以这么说，可是森林城市的业主们，尤其是远在大海另外一边的中国投资人可怎么办……？

Forest City的路牌是褐色背景的

另外，还注意到一个有趣的事实，似乎还没有网友发现到这一点。（请参见E3高速公路上的指引路牌图片）

无论是从E3，还是从大门的北面而往南驶，或是市区，在接近前往森林城市的路上，你会发现到森林城市Forest City的路牌是白色字体，褐色背景的路牌，也就是旅游景点的路牌。

简单点说，就是和Legoland（乐高积木乐园）一样的路牌待遇。

从2016年年尾开始，碧桂园森林城市的路标标牌，统一都换成了旅游景点的路牌颜色。

而其他地产项目，如Eco Botanic Gardens，都只是普通的路牌颜色。

有网友大胆的猜测，感情这个项目从一开始，就是当成了一个景点，而不是“智慧生态之城，全球宜居地带”。而是，自始至终，碧桂园，一开始，就在给这个森林城市的人工景点，努力寻找它需要的投资者，赞助商和游客，以满足项目初期庞大的前期投入。

至此，有网友直呼：这下明白了，被套路了呀？这个“森林城市”，好像既不在“新加坡旁”，也没有“永久产权”啊。

 “买房送绿卡”

事实还是忽悠？很多朋友问了无数次的问题。

事实上，马来西亚在上世纪90年代已经有了一个“第二家园” 的存款计划，政策一开始是针对50岁以上的外国人养老的，带上足够的钱（存款约55万人民币，月收入约1.5万元），就给到10年签证。项目后来延伸到了50岁以下的，对财力相对要求会更高。

换句话说，你不买森林城市，或者不买房，也是可以比较顺利的拿到这个10年签证。

另外，绿卡其实是美国“永久居留权”的表达。不同国家叫法不同，美国叫绿卡，加拿大叫枫叶卡，日本叫登录证……（所以，碧桂园所指的那个10年签证，还不能被称作“绿卡”。）另外，获得了所在国的永久居住权只是简单意味着在该国有永久居住停留的权利，但并不意味着获得了该国的国籍，享有的权利也与公民完全不同。简单搜索一下新加坡公民与PR就能明白二者差距正在变得越来越大。

价格也让大马首相看不懂

其实，新山近10年来，也有了很好的发展，随着大学城、医疗城成功吸引了世界各地的知名学府和医疗机构进驻，乐高积木乐园、松木影城也相继投入运作，柔佛的房地产有了相当的产业背景和经济支撑。

但是，（以腾讯房产2018年3月22日的公布数据）售价在人民币22,000/平米上下，换算成马来西亚令吉与英尺，大约是RM1,275/sf。而柔佛州新山市当地原本房价是多少？其中Citywoods不直接临海，属于针对本地中产阶级以上的中/高档楼盘住宅项目，售价RM560/sqft；而概念类似新加坡的Southern Marina坐落在公主港，是针对当地人和新加坡中产阶级的高档豪华公寓，它的售价也仅为马币RM950/sqft。

据《南华早报》大选前报道，马哈蒂尔指出碧桂园的这个房地产项目每套公寓售价高达100万马来西亚令吉（约25万美元），而马来西亚人均年收入仅约16,000美元。他表示：“我们没有那么多人能负担得起这么贵的房子，你只好让外国人来买。但是，没有人希望看到大量的外国人涌入自己的国家。”

简单的说，同样的价格，在新山可以买到好很多的现楼，有很多很多的选择。

疯狂“买、买、买”模式 — 买房不是用来住的

近年来大马也实施了一些降温措施：规定外国买家可购买的马国房地产起跳价从原本的50万令吉（约19万新元）提高至100万令吉（约合37万新元）、全面调高房地产盈利税、外国买家首五年转售当地房地产须支付30％的房地产盈利税等。

有新加坡投资客这样比喻：150万新币在新加坡可以买到一间不错的公寓，如果兑换成令吉，我可以在柔佛购入一间独立式别墅。但是，我更愿意在新加坡选楼买楼。

在马来西亚，超过70%的居民是穆斯林马来人，华人只占25%左右。国土面积大约33万平方公里，只有3,172万左右的人口总量。政治上基本是排挤华人的。有当地华人朋友就直言，经济还不是主要的，最要命的是治安。当地人也害怕被打抢。

买房不是用来住的。中国人很多都抱有这样的思维。

屡屡见诸报章这样的故事，在澳洲或者加拿大，明明是很破难的一栋房子，被一对华裔夫妇以600万澳元买下，最近又在以更高的价格挂牌出售，很显然，这栋破屋买来就不是准备用来住的，而变成一个财产转移的工具。不管房子怎样，把钱转出来这个目的是达到了。

中国去年也开始明令禁止个人换汇用于海外购房了。中国人国内国外买房净赚的经验，也让  中国人境外买房的需求不太会因为政策的限制而减少。大家还在想方设法找到好路子，努力的寻找能为资金保值增值的好项目，不要错把风险港看成了“避风港”。

除了住宅，森林城市项目还包括酒店、商业街、沙滩公园等其他设施，开发周期约为30年。不知道，投资者买了，是想给谁住，买给谁？儿子，还是儿子的儿子？在一个四处到是工地的荒郊野外，又能够期望把房子租住给谁？

有网友笑称：我们还能靠它来养老？可能人已不再，房子还需要继续供贷。

30年工地开发完，人生也是已经过去大半了。99年的产权更是去掉了1/3。还是那个我们熟悉的碧桂园，却发现了很多防不胜防的“坑”。至于风险，你说呢。

马币对人民币/新币的汇率损失

马币汇率一直在走低。贷款是否意味着除了本息以外，还有一个全然不确定的额外的汇率差。

大马柔佛楼市在2011年至2013年一片大好时，有许多新加坡人曾买下当地房地产作为投资。如今，一部分已经落成。但是，许多屋主直到现在也难以找到好的价钱脱售房产。因为令吉兑新元汇率趋软，再加上当地政府出台一系列降温措施，导致依斯干达房价下滑。如果到当地走走，会发现很多楼盘自建好后，就一直空置多年几乎没有开业开工过。

我给一个来柔佛看楼的朋友简单的算过这样一笔帐：假设我有100万马币的现金（50万就可以满足拿10年签证的要求），选择（1）买森林城市，选择（2）字节存在大马任何一间银行，赚取4%左右的利息。

朋友还在那计算，我提给他一个建议，如果每一年我单单只是使用这近4万元马币的利息，我可以在新山市区租住到怎样的房子？

朋友慢慢的停止了计算。开始了思考。

对呀，我高兴住哪就住哪，还不用烦恼物业管理费，维修，。。。！还不用担心这个城市治安欠佳，打抢事件等等。

未来十年当地人口的增长是否足够

本文开篇提到的依斯干达经济特区，近十年来的人口增长了大约39.26%，至188万。实际增长人数大约为53万人左右（劳工人数增长达75万，因为购买能力因素，不在本文讨论范围）。而新山市人口年增长大约在1.1%，2010年的人口总数仅约为42.5万人。我们以每户3~5人的容积计算，换句话说，假设忽略不计所以其他因素，例如死亡人口替代等等，住房需求上在过去的十年也仅仅只是增加了大约10万套。

大马国家房产咨询中心的数据显示，柔佛州在2015年和2016年分别有14万套住房规划投入，每季度的供售新单位则超过1万个。而首都吉隆坡，人口大约720万，大约是柔佛州人口的两倍，这两年内规划启动住宅总量也才只有5万套而言。

IRDA首席执行员依斯迈依布拉欣曾在一次受访时坦承，依斯干达发展了近十年，创造了55万多份就业机会，仅15％属高技能工作，因此机构还须加倍努力。

依斯迈依布拉欣的坦诚也与我们推论的数据吻合。

然而，大马柔佛州新山市房市过剩还继续在建，当地政府似乎完全没有做任何的控制和规划。也是因为同样的担心人口不足影响回酬率 柔佛州一直以来都暂不考虑在新山建地铁。

而在所有房子建成后，谁将购买和谁将会居住在内又将成为另一个更大的大问题。

根据大马国家产业资讯中心的数据称，发展商预计将在柔佛州兴建超过35万个私人住宅单位。这比新加坡目前所有的私宅单位总数量还要多。

简单的说，这是什么概念呢？

我们对依斯干达楼市的最大担忧就是，未来十年内，当地人口的增长是否足够，能不能赶上新住宅单位落成的速度。

记住：在交房交楼前还有机会

而单单在新山市区，中国地产开发商如绿地、富力、雅居乐等也纷纷进驻。“金海湾”（Danga Bay）项目，所有9,539个（容积率约在8.0）单位；绿地集团也在金海湾有一个一期2,205套（容积率约在4.0）单位在建；广州富力地产则已展开有约3,000个（容积率约在9.5）住宅单位的“公主湾”（Princess Cove）项目一期（整个项目规划为3万套）。

也难怪，据说，碧桂园金海湾项目，后来退房的也占到了一半，为什么？中国地产商开发的楼盘普遍容积率过高，比较难理解他们的项目定位，如此超高密度的小区楼盘，究竟是想卖给谁？马来西亚人，新加坡人，中国人，还是洋人？

国内地产商，领衔出海全球化，各出奇招本没有错。海外项目快速拓展本地化、市场化的同时，一定要珍惜自己的品牌，想在当地好好大干一场的话，要把项目做成一张张点亮各自企业的名片，来共铸中国名片的明天。不然，在海的那边筑起的“中国骄傲”，中资中企最后都变成了中国开发商的集体焦虑。

所以，光看宣传片，光听销售人员的灌输，是远远不够的，到现场实地走走，你一定会发现有所不一样。

要记住：在交房交楼之前，仍然，还有机会。

一个只套中国人的坑？

网上可以搜索到很多类似论调的文章和评论，在2016年的时候，就这样直白的评价碧桂园的森林城市项目。

而2018年3月20日，碧桂园发布业绩报告，正式宣布2017年碧桂园实现销售额约5,508亿元人民币，但财务公报对碧桂园近几年极力推销的森林城市项目只字未提。

不得不承认，碧桂园这个中资房产开发商好厉害。从去年下半年开始，在大马新山朋友圈的脸书介绍上，就这样直接使用标题：“周末新去处：带娃去Forest City森林城市享受免费的水上乐园和泳池海滩吧！”

木已成舟，也许，对于当地吃瓜群众来说，更多的是多了一个周末亲子游的好去处！（不过，提请大家避开周一和周五，需要进行例常检修，有可能不对外开放喔。）

碧桂园创办人杨国强曾这样表达他对森林城市的期许： “这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城。”但眼下，碧桂园仍然显得任重而道远。

不过，确认的消息是，2017年森林城市在国内已全面停售。可问题是，外国发展商开发的楼盘，当地人购买不太现实，中国人不能来也买不了了，那么，

如何接盘？

谁来接盘？

谁是接盘侠？

 

后记

BBC写过一篇文章《碧桂园森林城市：在马来西亚建造的“鬼城”》，摘几句下来：

{ 森林城市本应容纳一百万人，但目前仅有少数单位有人居住。

“我设法逃离了这个地方。”纳兹米·哈纳菲亚（Nazmi Hanafiah）笑着说，略带紧张。

在马来西亚，碧桂园的计划是建设一个生态友好型大都市，其中包括高尔夫球场、水上公园、写字楼、酒吧和餐馆。该公司称，森林城市最终将成为近百万人的家园。

八年过去了，荒凉的森林城市提醒人们：不需要身在中国，也能感受到中国房地产危机的影响。目前，整个项目仅建成了15%，而根据最近的估计，整个开发项目的入住率仅为1%多一点。

实际上，森林城市与世隔绝的位置——建在填海而成的岛屿上，远离最近的大城市柔佛州新山市——让潜在的租户望而却步，并在当地赢得了“鬼城”的绰号。

“老实说，这里让人毛骨悚然，”纳兹米说，“我对这个地方抱有很高的期望，但这是一次糟糕的经历。这里简直无事可做。”}

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以上段落来自BBC 2023年11月的采访报道。

但本文成文在2018年年中，那年的6月几乎每个周末都专门过去考察这个楼盘，因为太多亲朋好友的热线查询，我不得不做出实地考察。得出的结论，便成为了本文。现如今，很不幸，当年的提醒，变成了今日大家都知道的结果。对于投资而言，的确我们因为问一下为什么？为什么当时做了那个决定？

没有对和错，也没有事后的对和错。只有当时决定的对和错！自问自己并不是一个成功的中介，从业这些年，实在很难做到让自己能够向客户推荐每一个楼盘。

一个不是认为每个楼盘都可以买的中介，一个不卖所以楼盘的人。

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