当新加坡的屋子老了之系列：珊顿道8号的故事
当新加坡的屋子老了之后，会如何？
永久地契的屋子很好解释和联想，而很多99年地契的屋子或楼盘，在地契完结之前或完结时候，会如何？
很多买家很想知道，在服务外国买家时候，这一问题很常见；其实，很多本地买家也很想知道一下来龙去脉。
其实，众所周知，小红点新加坡寸土寸金。这就造成了新加坡的屋子，房子一个独特的特性，就是经济学上的“资源的稀缺”。即使，“老了”之前，之后，自身价值还可以得以延续，可以继续交易，甚至增值。
在核心商业区（CBD）区域，近年来，URA等一些最新出台的政策，限制了新的Strata Office的交易原则，使得可以在市场上交易的Strata Office的房源更加稀少，也会间接推高“老建筑”的价值，尤其是在热门地段地点的楼盘楼面。
政府的新CBD刺激计划
2019年3月，市区重建局出台中央商业区奖励计划，以提高市区的活力和吸引力。在这个计划下，中央商业区的老旧办公楼建筑在改建时纳入住宅和酒店等综合项目，可将容积率（建筑楼面面积与土地面积的比率）提高25％至30％。
这项计划其实适用于全岛范围，至少有20年屋龄的商业大楼。可以预见的是，这必将让一些老旧建筑重放光辉。
CBD奖励计划将改变市区风景线
中央商业区奖励计划将改变市区的风景线，老旧的办公楼建筑将发展成为集住宅与零售店面的摩天楼。建筑楼面的密度提高，推高建筑物的估值，并使中央商业区的房地产交易更为活跃。随着房地产频繁的转手，建筑的名称也名从主人，一再更改。
可以简单的说，我们看看市区一些地标建筑的名字变迁，就可以一寻本地CBD的变化变迁，也可以找到狮城经济发展的一系列佐证。
方法一：转售
Resales 是最简单直接的一种方式。买家卖家谈好价格，交易就可继续。
买家在整座楼的管理层要求下，按照政府指导原则，进行维护或整体维护。
例如，最近三个月内报道的SunTec City 新达城今年还有66年的剩余地契，平均交易价格从去年的新币2,900到最新的新币3,300每平方尺。价格走强趋势明显。市场上，也有很多买家还在观望中待时而出。只是，可惜，目前形势下，很多卖家纷纷提高挂牌价格，或缓售。
方法二：En-Bloc
En-Bloc 作为另一个最普遍的交易方式，适合大宗交易。
坊间多以一些楼盘作为楷模，例如证券大楼（Equity Plaza），还有UIC Building，就是现在的 V on Shenton，Shenton way 5号。
作为本地的地标建筑，1973年建成的UIC大楼是当时整个东南亚地区最高的大楼。2007年开始有一个收购计划，2012年部分工地出现一场事故，拆除工作也在2013年顺利完成。2017年完成的新发展计划，包含住54个豪华住宅单位，和23层办公楼层完成，也完成了其的华丽变身。
虽然这些超过50年的老旧建筑也面临着整体出售的压力，但现实的一些实际困难，例如老建筑出现的内外墙混凝土剥落等问题，大堂设计老旧需要翻新，大楼内外都需要考虑更换或亟需升级的设备，例如包括电梯和自动扶梯。很多情况下，其现有的维护成本或升级成本将比现有水平增加一倍或甚至是三倍以上。因此，与其保留现有建筑，业主会变成积极的买家，考虑不如整体出售的方案。
AXA大楼：珊顿道8号的故事
珊顿道8号正在拆除，这栋前安盛保险大厦（AXA Tower）的建筑，将被改建成63层楼、高305米的综合项目，届时成为新加坡本地的第一摩天大楼。
据悉，上个月，坐落在珊顿道8号的50层楼圆柱形建筑，获得了市区重建局的书面批准，改建成63层集办公楼、私宅、商场与酒店于一体的地标摩天大楼。新公寓的名字为：Skywaters Residences。
安盛保险大厦位于丹戎巴葛地铁站对面地块上，整体占地面积约为11.82万平方英尺，余下的产权为60年。除了办公楼，改建后的建筑将有215个私宅单位与空中花园，11个酒店套房以及两层楼的零售店面。
根据新加坡市区重建局的2019年总体规划，已获得批准提升其总地积比率，使该发展项目现有总楼面面积由约105万平方呎增至约124万平方呎。此外，根据中央商务区奖励计划，如果安盛大厦将酒店和住宅用途结合起来，该珊顿道8号项目其总楼面面积将进一步增加至 155 万平方尺，比原楼面面积105万平方米增加了46.5％。
新加坡故事：36年来从名字看变迁
珊顿道8号的圆柱形建筑于1986年竣工。这36年来，更换多名业主的同时，其名称也随之改变。
最开始，该大楼原名财务大厦（Treasury Building），由新加坡财政部出资兴建，供财政部与一些相关政府部门使用。在1974年，财政部将35家政府持有股权的公司转移给新成立的淡马锡控股，其中之一就是财务大厦的业主——新加坡财务大厦有限公司。
在1995年，淡马锡控股将五家房地产公司转移给旗下的百腾置地（Pidemco Land），包括新加坡财务大厦有限公司。1997年3月，财政部及贸工部等政府部门从财务大厦搬至新财务大厦（The Treasury）（High St.100号）后，珊顿道8号也被改名为淡马锡大厦（Temasek Tower）。
2000年2月，百腾置地向发展银行（现为星展集团）买下上市公司发展置地（DBS Land）的24.9％股权，之后与发展置地合并，组成了嘉德置地（现名为凯德集团 CapitaLand）。新的合并公司也成为了财务大厦的直接业主。
2007年3月，嘉德置地以10亿3900万元脱售淡马锡大厦给澳洲麦格理环球房地产公司旗下的一个基金。这个价码仅相当于每平方尺净租用面积1,550元。随后，该建筑也随之易名为珊顿道8号（8 Shenton Way）。嘉德置地在这个交易中获取约4亿2,700万元的盈利。
2010年，安盛保险（AXA）与业主麦格理环球房地产公司签约，成为办公楼的主要租户，只是，签订的租约合同中有一项是要求拥有命名大厦的权利。隔年，淡马锡大厦被易名为安盛保险大厦。
2013年10月，美国资金管理公司贝莱德（BlackRock）收购麦格理环球房地产公司，间接成为安盛保险大厦的新业主。
2015年，鹏瑞利置地集团（Perennial Real Estate Holdings，现名为鹏瑞利集团）牵头的财团，以11亿7000万元收购安盛保险大厦。这相当于每平方尺1,735元。
这个财团的成员包括丰益国际（Wilmar）主席兼总裁郭孔丰控制的投资公司、发展商刘景发公司、面包物语以及报业控股。郭孔丰也是鹏瑞利置地的大股东之一。在收购后，鹏瑞利置地探讨通过脱售整栋大楼或分层出售方式套利。
2020年5月，财团以每平方尺净租用面积2,493元的价格，脱售安盛保险大厦50％的股权给中国电商巨头阿里巴巴新加坡（Alibaba Singapore）。虽然，该交易没有明确公布该脱售价，但买卖双方给予安盛保险大厦的估值是16亿8,000万元。阿里巴巴当时也是安盛保险大厦的主要租户。
鹏瑞利首席执行官关柏生表示，此次出售符合公司的资本循环策略，既能带来剥离收益，又能保留我们的参与，通过重新开发该优质物业创造价值。在脱售50％股权后，鹏瑞利牵头的财团组建新公司PRE 13，与阿里巴巴成立合资公司，重新发展安盛保险大厦。财团PRE 13与阿里巴巴在合资公司各持有50％股权。
2022年4月，财团PRE 13内部的股权结构出现一些变化。在鹏瑞利集团的撮合下，几名小股东，包括郭氏集团、刘景发、面包物语与报业控股，将他们在PRE 13所持有的42％股权卖给上市公司由集永成（Chip Eng Seng）和集永成掌控股东唐逸刚夫妇的独资公司Sing-Haiyi Emerald持有。后两家公司的控制大股东是中国商人唐逸刚夫妇。其余58％的PRE13股权由鹏瑞利集团（20％）、丰益集团（Wilmar International）（18％）以及郭孔丰的投资公司（20％）保留。
由于财团PRE 13与阿里巴巴在珊顿道8号各持一半的股权，因此唐逸刚夫妇控制的公司在这个项目的实际股权是21％，而郭孔丰控制的鹏瑞利集团、丰益集团以及他的投资公司实际总股权则为29％。
值得注意的是：在公布财团PRE 13股权改变的文告中，鹏瑞利集团不再沿用安盛保险大厦的名字，改用珊顿道8号。文稿也同时指出，该项改建工程将在2028年完成。
相信不久，珊顿道8号将会有另一个美丽的新名字。
市区的新风景线：晚六点后的活力计划
据早报报道，仁恒置地（Yanlord Land）在今年6月份获得临时批准，可将安顺路79号的UE Bizhub 办公楼重建为集办公楼、零售店面以及255个单位的服务公寓于一体的大厦。此外，集永成联合新海逸以及香港公司投资的麦士威大厦（Maxwell House），也将重新发展成多用途的大厦，包括324个单位的住宅以及零售店面。
在市区重建局的中央商业区奖励计划下，类似珊顿道8号的重建项目将大幅增加，为中央商业区注入新的活力。截至4月5日，市区重建局已收到12份申请书，将老旧办公楼改建为包括住宅或酒店等多用途的大厦。而其中，八份申请已获原则上批准。
SGX Centre 1号和2号中心于2000年竣工，Kajima Overseas Asia开发了这座双子塔，这里是新加坡交易所的所在地。总部位于纽约的Kohn Pedersen Fox与总部位于新加坡的Architects 61共同设计了这些塔楼。2007年，新加坡交易所以售后回租协议将其空间出售给大华银行（UOB），为期七年。如今，这些塔楼由大华银行和SingLand共同所有。
1 Shenton Way的前Robina House（建于1971年）已经被City Developments拆除并重新开发One Shenton。有闪闪发光的43层和50层金银双塔，由世界知名的Canadian Uruguayan建筑师Carlos Ott设计，是一个拥有341个单位的住宅项目，公寓楼于2011年竣工并全部售出。
原UIC大楼位于5 Shenton Way的前UIC Building（建于1973年），已被SingLand的新UIC大楼（一座23层的办公楼）和毗邻的54层510单位的公寓V on Shenton,所取代。这两座楼由UN Studio的荷兰建筑师Ben van Berkel设计，于2017年竣工。
中央商务区的最新酒店交易是2022年5月总部位于胡志明的Viva Land通过其新加坡子公司Viva Ventures So Holdings购买的前So/Singapore酒店。新加坡开发商Royal Group以2.4亿元或每间客房180万元的价格出售了这家拥有134间客房的传统酒店，创下了新加坡豪华酒店细分市场的历史新高。酒店已更名为Hotel Telegraph。
Cecil街上的前PIL大楼（PIL Building），TE Capital Partners和LaSalle Investment Management 于2022年2月以3.238亿元的价格联合收购了该大楼。新的办公项目Solitaire on Cecil于今年1月推出销售。20层办公楼的所有15层有产权的办公楼和一楼的两个零售/餐饮单位在五个月内全部售出。分层产权办公室的价格为每平方英尺4,100至4,300元。与此同时，第一个零售单元的售价为5,400元/psf，第二个零售单元接近6,000元/psf。
珊顿大厦Shenton House是20世纪70年代仅存的遗迹之一，至今仍矗立在Shenton Way上。2023年8月，该分层产权项目的业主现在签署了一份补充联合协议，以5.38亿元的价格集体出售，比5.9亿元的底价低8.8%。据悉，本轮招标已于2023年8月1日截止。
中央商业区奖励计划必将改变市区的风景线，老旧的办公楼建筑将发展成为集住宅与零售店面的摩天大楼。随着建筑楼面密度的提高，推高建筑物的估值，并使中央商业区的房地产交易更为活跃。随着房地产频繁的转手，建筑的名称也将名随主人，一再变更。
未来本地也许会出现更多超过300米的建筑项目，很可能把珊顿道8号比下去。但无疑的是，我们提高给您一个了解新加坡房产，尤其是商业地产的另一个视角。
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