Normanton Park 鑫悦府 — 一个覆盖本地历史最具争议的新加坡楼盘

买不买这个新楼盘，不能光只看房产中介发的广告，这是一个在新加坡楼盘销售史上，从头到尾本地最具争议性的覆盖新加坡历史的一个楼盘。

准确的说，这是一个优缺点都很明显的楼盘。

不仅仅是楼盘开发商上了黑名单，还有很多很多的故事。

不得不说，Normanton Park 周边环境是真好，靠近国大，科学园，One North，背靠 kent ridge park，１５层以上高楼朝南面单位则能一览海港码头和南中国海，难怪我合伙人也忍不住要求我第一时间提供该楼盘资料。

好处是：因为没有销售执照，推迟了近2年入市，其市场竞争对手，如Parc Clematis 锦泰门第，Clavon悦文荟等，它们的一房单位房源都早已卖完，2房也剩下不多了。在西部区域，市场上买家投资客选择面真正不多。也算是Normanton Park 鑫悦府因祸得福了。

诺曼顿园Normanton Park的前世今生…

（早报制图）

早报：创今年99年地契公寓集售地价纪录 诺曼顿园8.301亿元卖给中资公司

诺曼顿园取名自马来军团的营地

就地理位置而言，诺曼顿园地处高地，跟肯德岗Kint Ridge与鸦片山为邻，见证了悲壮的新加坡防卫战。

诺曼顿园取名自二战时期驻守鸦片山的马来军团的营地。白思华在战争回忆录中，特别赞赏这支坚守市区边缘的马来军团。

白思华的《马来亚战争》写道：

“（The Malay Regiment）showed what esprit de corps and discipline can achieve. Garrisons of posts held their ground and many of them were wiped out almost to a man.” （马来军团展示了团队精神和严格的纪律，坚守阵地，战至最后一人。） [4]

（本文历史图片均来自加工自国家档案馆。诺曼顿园坐落在三个油桶的位置上。下图中左下角的池塘则是见证古今的坐标。）

对比了战前的地图，诺曼顿园和隔着亚逸拉惹高速公路（AYE）的Portsdown地段原本有35个储油桶，这些1925年建成的油桶是用来储存补给战舰的燃油。联军节节败退下，为了阻缓日军的攻势，不惜纵火烧油。熊熊大火阻挡了马来军团的退路，只能“背火一战”。士兵经历了白刀子进，红刀子出的肉搏战，撤退时已经精疲力尽，纷纷摔入沟渠中的则被活活烧死。而据记载日军则同样元气大伤，冲入亚历山大医院泄愤，肆意杀害了两百多名手无寸铁的医疗人员和伤重士兵。

（据传说在原诺曼顿园内有一口神秘的深井，可能就跟当年的油桶的安全设计有关系。）

1950年的战后地图显示，原来的35个大油桶剩下15个。这些油桶的储存量为每个12,000吨，共180,000吨，油泵设在花柏山。英军撤退后，新加坡港务局（PSA）接管提供燃油的业务。

（从Normanton Park 鑫悦府后门出来，就可步行入肯特岗公园（Kent Ridge Park），就可以看到这一池塘。也能从这里步入南部山脊绿色走廊。）

有人说：唯一不变的也许只有诺曼顿园旁的池塘。通过这个见证古今的池塘坐标，估计当年有3个油桶坐落在诺曼顿园现址。网上也有传言：可能该池塘下还有二战军人的骨骸或还会发现当年的军车。。。。

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一个专为武装部队军官兴建的政府组屋

话说新加坡建国初期，是一个人人都不想当兵的时代。时逢新加坡武装部队成立十周年，本地政府决定为军官们修建一批租屋，期以吸引更多的军人签约并留住表现良好的职业军人，让他们以极优惠价格拥有自己的房子。诺曼顿园就这样被政府挑中了。

（报纸历史图片均来自国家档案馆。）

简单说，这就是一个专为武装部队军官兴建的政府组屋。1978年，时任新加坡副总理兼国防部长吴庆瑞，主持了诺曼顿园住宅区开幕仪式。当时一个五房式单位的售价介于36,000新币至39,000新币之间。

Normanton Park 诺曼顿园占地超过6万平方米，约6个足球场的面积，共13座，约488个住宅单位。此后，一些住满五年的屋主开始套现，转售价也随之翻番！到了1993年，诺曼顿园土地用途转成私有，原来的武装部队内部“禁令”也随之消除。一夜之间组屋转变成了公寓，更多军人开始套现。 2017年9月，开发商Kingsford 新加坡鑫丰集团以8亿3010万新币，标得诺曼顿园。到这一项目集体出售时，原有武装部队的家庭剩下仅10%。

Normanton Park 诺曼顿园最终于2019年3月开始拆除，并打算在原土地上兴建公寓。开发商Kingsford 则继续沿用原有的英文名Normanton Park为新公寓名字，项目中文名称改为鑫悦府。99年地契则从2019年7月22日开始算起。

Normanton Park 鑫悦府未来会建成1,862间住宅单位从1房到5卧房单位，含联排别墅，7间商业店屋和1间餐厅，由9栋高达24层的高楼组成。这里也成为新加坡投资额最高和规模第二大的私宅项目。

曾上榜了黑名单的开发商

偏偏，该楼盘开发商还是中资背景（好在Parc Clematis 锦泰门第在2019年就开卖了），并且还上了黑名单，一度被新政府禁止销售（URA 少有的给了发展商 “no-sale license”）。

还有就是发展商本地口碑和历史记录超烂（发展商前2个盘：Hillview Peak, Kingsford Waterbay），外加这是一个超级大盘（1,862间）。

Kingsford 发展商大老板姓崔，名正峰。据说是位前解放军，早已经入籍了新加坡，现居住在 Sentosa Cove有地洋房。据说他的滨海豪宅也是他公司的营业地址。而现在该楼盘的情形不知是真给了新移民挣脸，还是新移民会连小编也一起被骂。

大盘的投资属性偏高

Normanton Park 鑫悦府，项目包括9栋24层楼高建筑，共1,862个住宅单位和8个商店。预计2023年尾完工。其中近62%的户型为一房，一加书房和二房单位，将投放市场。鉴于发展商开盘的压力和目前状况，近1,150个单位不知开盘时候，开发商会拿出多少单位来做促销？

如果假设：大部分是买来投资的。将来的租金收入对比购买价格加上印花税（还有额外买家印花税ABSD），未必一定划算。退出期是否也要增加年限，的确见仁见智。

有人说，买来出租可以，要capital gain 恐怕没太多。也有朋友投诉，买了这个发展商其中的一个项目，住了才没几年，质量真心不敢恭维。各种投资传说众说纷纭。目前小坡投资动不动就是一百万新币，我们一定要发现投资价值，再入手不迟。但目前而言，有大笔闲置资金找投资房的投资客，本地市场上还是有很多。他们更倾向快进快出的路线，我只能说，“投资有风险，入市需谨慎。”

超大盘，难涨的先例比比皆是

本地超大楼盘，一直来的转手转售纪录都不太佳。例如：D’leedon（1,702间+12间有地），靠近我们的 Interlace（1,040间），Reflections at Keppel Bay（1,129间），。。。等等，并且都是本地标志性建筑和楼盘。

我们以 D’Leedon为例，顶级开发商（CapitaLand） + 顶级设计师（Zaha Hadid Architects）操盘操刀，交通也十分方便，也是南洋小学的学区房，几乎是要啥有啥，现状结果如何，各位不妨多对比一下URA的数据。现在这个新盘Normanton Park 鑫悦府，和D’leedon比起来，几乎所有条件和指标都逊色一下，交通方便？周边几无名学校？房子质量？开发商过往记录？

超大楼盘因为户数实在是多了点，肯定会有点嘈杂，因为供给太大。于租金或是卖价，压力相对其他中等楼盘，压力肯定大一些。到时候，一定有挺不住的有心人士会竞相出手。等一些房子一旦旧了，屋主对租客降低要求，租户难免就会鱼龙混杂，屋主或是投资客想要升值会显得相当不容易。

因为超级大盘，在5年内全部卖完肯定有压力，会不会在后期，和在Tampines 的 Treasures一样后来发展商把价格压得较低。这种可能性还是有的，要是发生在中国，估计样板房都会被先买的买家砸台了。

一点澄清：救星中的100% Unit 要做quality mark

各位可以参考BCA 的网站查询到更多资讯。其实，在新加坡，最近几年的很多新公寓也有很多都是100%的单位做了quality mark的检查。不过，大多数情形是发展商，自己主动要求政府这样做。也许，更早些年份的在TOP时候，并不需要这样做。

而目前，我们确定的情形是，在政府对这一项目颁发临时占用许可证(TOP)前，URA和BCA 需要联合在交楼前对项目各单位进行强制性的 100% Unit Check。

请参考这里：为什么需要quality mark？哪些楼盘需要做quality mark？

N-Park 的一些利好可靠消息

注意这里，在2019年Masterplan里可以看到新开的两条路（有一条是从地下穿行），个人猜测主要是为了20年后的 The Greater Southern Waterfront 项目的发展需要。

也请买家注意这一细节，靠山朝向需要支付更高的溢价，而将来开通的这条Science Park Drive 马路是否会影响住家的睡眠，买家需要衡量一下，6万到8万的溢价是否值得？卖出时候买家能否愿意支付100K的费用也是一个需要考量的要点？

目前，该项目虽然地处D5 邮区，也属于RCR地段，鉴于目前本地RCR 市场价格，考虑最新周边成交价格，例如StirlingResidences，Kent Ridge Hill Residences 和 Ave South Residence 每平方尺价格都已经维持在新币2K上下，Normanton Park 鑫悦府开盘价格在新币1,6**左右一定会相当吸引人。当然，此价格也许就是该发展商主打的市场策略之一。

另外，发展商传来的最新消息，该项目会在2023年TOP，这一利好肯定会让不能等待太长时间的新盘买家振奋。