J’Den — 2nd CBD发展的开路先锋

2023年2月7日上午，凯德地产（CapitaLand Development）发文告称，公司已获得市区重建局URA的临时准证（provisional permission）重新发展裕冰坊JCube成为40楼高的住宅项目，项目一楼和二楼是商业空间。工程预计在2027/ 2028年完成。裕冰坊营业的最后一天在2023年8月6日，商场将于当日晚上10时关闭。这将配合政府为裕廊湖区（Jurong Lake District）引入新住宅、新企业、娱乐和便利设施的计划。

项目的基本资料如下：

1️⃣ 发展商 CapitaLand
2️⃣ 368 个住宅单位
3️⃣ 1BR / 1BR Study / 2BR / 2BR Study / 3BR / 3BR Study / 4BR
4️⃣ 40 层楼带顶楼Sky 星空花园
5️⃣ 1层商铺2楼幼儿园3楼会所泳池设施
6️⃣ 4条地铁线交汇之地（绿线EW，红线NS，JRL和环岛线CRL）

据悉，这一40楼高的 J’Den新住宅项目已于2023年11月11日推出市场，当日销售业绩88%。有兴趣的朋友，请联系我们预约参观。

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李嘉诚先生在介绍如何挑选优质房产经验时，一再强调“房子就是地点，地点还是地点 ”。而用在这个项目上，可以用一句话来介绍就是：新加坡第二个CBD。

正如项目的中文名：聚鼎。霸气，唯我独尊的感觉！革故鼎新，脱胎换骨。地点在这里，不服不行！！！

2nd CBD — 裕廊湖区（Jurong Lake District）

占地 360 公顷的裕廊湖区（Jurong Lake District，简称JLD）将成为市中心以外最大的第二个中央商业区，拥有优质的办公室、住房、便利设施和丰富的绿色空间。市区重建局（URA）文告指出，JLD 将成为城市可持续发展（urban sustainability）的典范，支持绿色创新领域的公司和新工作岗位，同时也混合生活、工作和娱乐用途。

除了作为企业和商业活动的中心外，政府还将 JLD 设想为新加坡一个全新的旅游区。

新加坡旅游局（Singapore Tourism Board，简称STB）这几年均向业界征求发展方案计划书：新休闲娱乐兼旅游中心预计将包括高级住宿以及一系列景点、零售、餐饮和娱乐选项的组合，强调科技、寓教于乐（edutainment）和可持续发展性。新旅游开发项目预计2028 年起逐步竣工，将与现有裕廊镇景点相辅相成，如裕廊湖花园和新加坡科学中心。

裕廊转型的关键是裕廊湖区（Jurong Lake District，简称JLD）、裕廊创新区（Jurong Innovation District，简称JID）和新旅游景点的开发。

政府市区重建局是在2008年的新加坡发展总蓝图中，计划把裕廊湖区发展成为新加坡第二个CBD。这个第二个中央商务区是围绕裕廊东地铁站地段，包括裕廊商业中心，JEM、Westgate、 JCube、IMM和 Big Box。首次宣布包括裕廊商业区和湖畔区的裕廊湖区发展蓝图。裕廊商业区的发展已在过去几年逐步成形，裕廊湖花园及新科学馆所在的湖畔区也已有详细规划。

裕廊东内除了商业区还有其他设施，包括黄延方综合医院（Ng Teng Fong Hospital）和裕廊云顶酒店（Genting Hotel Jurong）。这座酒店是由新加坡云顶集团（Genting Singapore）所建，可以提供557间客房；当初修建酒店的初衷也是为了支持新加坡名胜世界运营的赌场，并且裕廊云顶酒店也提供往返圣淘沙名胜世界的24小时班车。

李显龙总理在2014年国庆群众大会勾勒裕廊湖区下来的发展方向后，
国家公园局将负责为湖区内占地70公顷的裕廊湖花园进行总规划与发展，把它打造成一个“社区里的迷人花园”。“裕廊湖花园将融合裕廊湖公园、裕华园与星和园。它将为裕廊居民和所有国人提供多一个休闲与娱乐的美丽绿地。” （注：除了裕廊湖花园，新加坡植物园和滨海湾花园是我国另外两座国家花园。）

2014年10月，政府成立裕廊湖区指导委员会，探讨整个区域的发展。

2016年，市区重建局将为裕廊湖区制定全新的发展蓝图，在我国西部打造第二个中央商业区，其中新隆高铁终站（该消息发布时，高铁项目还在）周边地段将成为综合用途商区，提供符合未来经济需要的商业空间。

根据市建局规划，整个裕廊湖区将分三个区块，除了裕廊东地铁站附近的裕廊商业区（Jurong Gateway）和提供休闲设施的湖畔区（Lakeside），还有一个全新的湖畔商业区（Lakeside Gateway）。

（国家发展部长兼财政部第二部长黄循财先生于2017年 8 月 25 日在市建局中心启动了展示 JLD 总体规划建议的展览。）

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裕廊东综合交通中心

裕廊东综合交通中心已在2021年第二季动工，约2027年建成，到时，陆路交通管理局部分办公室也将迁入综合交通中心内。这也意味着，政府发展2nd CBD（被打造成为新加坡市中心以外最大、最具活力的商业中心）迈出了关键性的一步。

据悉，建筑面积约为107,000平方米的裕廊东综合交通枢纽的兴建工程包括：两座分别楼高27层和8层的社区及民事设施和办公楼，以及巴士转换站，同时衔接东西和南北地铁线，以及未来的裕廊区域线。

在这里，我们发现了一个很有趣的现象：10年左右的新建筑正在纷纷给2nd CBD的发展纷纷让路。

与此同时，2028年投入服务后，裕廊图书馆（Jurong Regional Library）也将迁至裕廊东综合交通中心。以及民众俱乐部和体育中心同处一个屋檐下，地点非常便利。

而根据市区重建局发布的最新的2019年发展总蓝图显示，裕廊区域图书馆现址也将重新发展为结合住宅与商业用途的项目。

在另一边，新的国家科学中心（Science Centre）也将迁往Chinese Garden MRT旁靠近湖区的空地，将于2027年建成。旧址也将在不久的将来重新规划，开发。

不要忘记，预计到 2035 年这区域将拥有 4 条地铁线（分别是绿线EW，红线NS，JRL和2032年的环岛线 CRL），这些线路将直接连接樟宜商业区（Changi Business District）和樟宜机场。

毫无疑问：裕廊东综合交通枢纽将成为狮城西部第二个中央商务区的重点项目，以融合工作和娱乐的枢纽综合体，赋能裕廊的未来更大发展。

新天地形成之前 — J Gateway 公寓及周边

而随着裕廊湖区转型的步伐加快，购房者和房地产投资者将会寻找参与地区发展的机会。

项目周边只有唯一的一座2017年建成的J Gateway 公寓，发展商为 MCL LAND，同样为99年公寓。

好消息是，然而，这里的房价上涨还不明显。研究显示，2013 年至 2020 年上半年，裕廊东地区私人非有地住宅单位价格中位数的年均复合增长率（CAGR）只增长了 0.35%。相比之下，新加坡全岛私人非有地住宅单位的年均复合增长率增长了 0.76％。

无可否认，有关新马高铁项目延期直到取消的系列公告和最新的楼市降温措施可能会导致住宅转售量略有下降，而总体区域楼市价格大多基本持平。租金和楼价也只有在最近的一年多，才看到曙光，但是，风口之上，不飞都难。

但是，现在，情况，一切都不同了。

湖畔公寓2022年集体出售成功

在2022年5月26日早上，永泰控股（Wing Tai Holdings）宣布成功以近2亿7390万元标得位于裕廊的集体出售项目湖畔公寓（Lakeside Apartments），这比保留价高出14%。这轮集售的2亿4000万元保留价与公寓在2018年集售时的要价相同，容积率每平方英尺1,077元，包括填补剩余地契的费用和发展费。该项目有120个单位，每个单位的屋主预计可获得超过200万元。该项目等到2024年头推出市场时，估计每平方尺尺价将高达2,000到2,200新币左右。

湖畔公寓位于园景路（Yuan Ching Road），其99年地契从1977年3月开始，所处地段面积达13万4177平方英尺。根据2019年市区重建局总蓝图，该住宅地段的总容积率为2.1，可重新发展为一座24层楼高、有307个单位的公寓，平均每个单为915平方英尺。

那么，相比较湖畔公寓的位置（在湖区的另一边），没有地铁，没有Intergrated Hub，没有区域图书馆，没有Mega Malls，没有Grade A写字楼，。。。。您，觉得JCube应该标价多少比较合适？上涨空间会有多少？

如果我开价为$24**一方尺，高楼$30**，您会买单吗？别担心，更多精彩分享，样板间或咖啡时间聊。

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催化剂 — 裕廊湖区三副白色地段

URA 的首地候选名单上的裕廊湖区白色地段（占地6.8公顷地段上）的三副同MRT和湖区站对接的地段，政府部门特别声明，将卖给一关键开发商（a Master Developer）开发设计。就是希望设计上的全方位规划，以保证JDL的整体规划和思路一致。

新地点将在未来五到十年内逐步开发，并可能产生约 1,760 个私人住宅单元、150,000 平方米的办公空间和 75,000 平方米的零售、酒店或社区总建筑面积。

我把这个3-TO-1 地块发展看成是2nd CBD发展起飞的催化剂。您觉得呢？

点击这里查询相关早报新闻描述：

6.5公顷裕廊湖区地段吸引五大房地产公司合组财团投标早报 2024.03.26

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Mega Jurong Lake District site for 1,700 housing units, 1.6 million sq ft office space up for tender ST 2023.06.22

Six more MRT stations will be built in Phase 2 of Cross Island Line to open by 2032 CNA 2022.09.20

Cross Island Line phase 2 to open by 2032 with 6 MRT stations, from Turf City to Jurong Lake District ST 2022.09.21

Final phase of Cross Island Line may be completed in end-2033 ST 2022.09.21

Site for homes, office spaces up for sale as next phase of Jurong Lake District kicks off ST 2023.06.23

很多买家朋友在样板间一定听过很多的楼盘销售给您强调过First Mover Advantage，相对于其他地区的选择，可能全岛目前只有Marina South/ Marina Bay， Turf City， Holland Plain，Springleaf，等等有限的几个地块供选择。相比较地点，价格，潜力等综合在一起，您有什么好建议？

不要忘记，在这些地段之外，还有长达20年的开发周期，您想象一下，有什么问题，我们咖啡时间约谈。

笔者估计，如无意外，将会是在国浩置地（GuocoLand）或凯德置地（CapitaLand）之中二选一。凯德突然宣布JCube的发展，而政府批准这一不到11年的新项目整改，而刚宣布，就可以立刻发售，也凸现了JDL湖区发展的加速。

最后，该项目开发商凯德置地Capitaland，大家应该都很熟悉了。最近几年广为人知的金牌发展商，项目如：Jewel Changi Airport，One Pearl Bank，CanningHill Piers，。。。随便提一个，都是经典之作。

心动了没？在您行动先，可以点击这里下载J’Den的官方户型图，研究一下。下载户型图请点击这里。

您也可以点击，参看这几个项目的介绍。楼盘的销售业绩，也证实大家英雄所见略同。

万众瞩目的河畔全新综合项目-CANNINGHILL PIERS 康宁河湾

为什么要选择One Pearl Bank 万宝轩？

J’Den （ex JCube）户型图及楼面等细节已经出炉在即，在此还不能一一公开。欢迎大家来信索取。拥有一间，您一定会觉得很骄傲。

也欢迎大家找我预约样板房参观。致电91835798，来吧，随时恭候您。

Targeted Timelines 预估发售时间:

📌 Showflat Preview贵宾预览: 28 Oct., 2023 周六
📌 Sales Booking正式预售: 11 Nov., 2023 周六

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